不動産を売却するとき、不動産会社から
「仲介ではなく、買取という方法もあります」
と提案されることがあります。
買取と聞くと、
「安く買われるのでは？」
「仲介で売った方が得なのでは？」
と思われる方もいるかもしれません。
確かに一般的には、仲介で一般の買主を探す場合と比べて、不動産会社による買取価格は低くなる傾向があります。
ただし私は、買取だから悪い、仲介だから良いとは考えていません。
売主様が、
・できるだけ高く売りたいのか
・いつまでに売りたいのか
・内覧などの負担を減らしたいのか
・空き家を早く手放したいのか
によって、適した売却方法は変わるからです。
大切なのは、買取を勧められたからそのまま決めるのではなく、仲介で売った場合と比較して判断することだと考えています。
「仲介」と「買取」は買主の探し方が違います
まず、仲介と買取の違いを整理します。
仲介では、不動産会社が売主様と買主様の間に入り、一般の購入希望者を探します。
価格や販売条件を決め、インターネットなどに物件を掲載し、購入希望者からの問い合わせや内覧を受けながら売却を進めます。
一方、買取では、不動産会社などが直接買主となって不動産を購入します。
一般の購入希望者を探す期間が必要ないため、条件がまとまれば比較的短い期間で売却を進められることがあります。
つまり、
仲介は「市場で買主を探す方法」
買取は「不動産会社に直接売る方法」
と考えると分かりやすいと思います。
なぜ買取価格は仲介より低くなることが多いのか
不動産会社が物件を買い取る場合、その後に再販売することを前提としていることが多くあります。
そのため、
・リフォームや修繕費用
・残置物処分費用
・登記などの諸費用
・保有期間中の税金や管理費用
・販売するための費用
・価格下落などのリスク
・事業として必要な利益
などを見込んだうえで買取価格を決めます。
ですから、仲介で一般の買主に売却する場合と同じ価格にならないのは、ある意味当然です。
買取価格が低いからといって、その会社が不当に安く評価しているとは限りません。
ただし、私はなぜその買取価格になるのか、根拠を確認することは大切だと考えています。
買取には「早く売れる」というメリットがあります
買取の大きな特徴の一つは、売却までの期間を短くしやすいことです。
例えば、
・相続した空き家を早く整理したい
・施設費用などで一定時期までに現金化したい
・住み替えの予定が決まっている
・遠方の不動産を長期間管理したくない
といった場合です。
仲介の場合、いつ買主が見つかるかを事前に確定することはできません。
一方で買取は、不動産会社との価格や条件がまとまれば、その後の予定を立てやすくなります。
そのため、価格よりも売却期限を優先したい方には、買取が有力な選択肢になる場合があります。
内覧や販売活動の負担を減らせる場合もあります
仲介で売却する場合、購入希望者の内覧対応が必要になることがあります。
居住中の住宅であれば、その都度、
・室内を片付ける
・日程を調整する
・購入希望者を迎える
といった負担が出てきます。
空き家の場合でも、不動産会社が案内できるように鍵の管理や室内の状態を整える必要があります。
買取であれば、多くの購入希望者に何度も室内を見てもらう必要がないため、こうした負担を抑えられることがあります。
残置物が多い家や、建物の傷みが大きい場合なども、現状のまま買取を検討できるケースがあります。
ただし、条件は不動産会社によって異なるため、事前の確認が必要です。
価格を優先するなら、まず仲介を検討する方法もあります
一方、
「売却まで多少時間がかかってもいい」
「できるだけ高く売却したい」
という場合は、まず仲介で市場に出してみる考え方もあります。
例えば、
「まず3か月は仲介で販売してみる」
「この価格までなら調整する」
「この時期までに売れなければ買取も検討する」
というように、最初から期限と方針を決めておく方法です。
私は、仲介か買取かを最初から二者択一にする必要はないと思っています。
仲介で販売する期間を設け、その結果を見て買取へ切り替える
という選択肢もあります。
「買取ならいくらですか？」と聞いてみるのも一つです
以前の記事でも触れましたが、不動産会社から仲介の査定価格を提示された場合、
「ちなみに、この家を御社が買取するとしたらいくらですか？」
と聞いてみるのも参考になります。
例えば、
仲介での査定価格が3,000万円
買取価格が2,300万円
だったとします。
この差額700万円を、
「高く売れる可能性のために時間をかける価値がある」
と考えるのか、
「700万円の差があっても、早く確実に売却したい」
と考えるのか。
これは売主様によって答えが違います。
買取価格を知ることで、時間と価格を比較する材料が一つ増えると考えています。
買取価格だけでなく条件も確認します
買取を比較する場合は、金額だけを見るのではなく条件も確認します。
例えば、
・引渡し時期
・残置物をどうするのか
・測量が必要なのか
・建物を解体する必要があるのか
・どこまで売主側で対応するのか
・売却に伴う諸費用
・契約条件
などです。
例えば買取価格が少し低くても、
「残置物をそのままで引き渡せる」
「解体する必要がない」
などの条件であれば、売主様の実際の負担は小さくなる場合があります。
逆に買取価格が高く見えても、売主側でさまざまな費用を負担するのであれば、最終的な手取り額は変わります。
そのため私は、提示された価格ではなく、売却後にいくら手元に残るのかまで確認することが大切だと考えています。
1社の買取価格だけで決める必要はありません
買取価格も、不動産会社によって差が出ることがあります。
会社によって、
・得意な地域
・得意な物件
・リフォームの考え方
・販売方法
・在庫状況
などが違うからです。
そのため、買取を選ぶ場合でも、一つの価格だけで判断せず、必要に応じて複数の条件を比較してもよいと思います。
ただし、単純に一番高い金額だけを見るのではなく、その価格で本当に契約できるのか、条件まで含めて確認することが重要です。
私なら「何を優先したいのか」から確認します
京田辺市で売却相談を受けた場合、私は最初から仲介や買取のどちらかに決めることはありません。
まず、
- いつまでに売却したいのか
- できるだけ価格を優先したいのか
- 早く現金化する必要があるのか
- 内覧などの負担をどこまで許容できるのか
- 空き家を今後どのくらい管理できるのか
- 残置物や建物の状態はどうなっているのか
- 仲介と買取で最終的な手取りがどのくらい違うのか
を整理します。
そのうえで、
仲介で市場に出すのか
最初から買取を選ぶのか
一定期間だけ仲介で販売し、その後買取を検討するのか
を比較します。
買取を勧められたからといって、すぐ決めなくても構いません
不動産会社から買取を提案されると、
「この方法しかないのかな」
と思われることもあるかもしれません。
しかし、特別な事情がなければ、その場ですぐに決める必要はありません。
まず、
仲介ならどのくらいの価格で売却が考えられるのか
どのくらいの販売期間を想定しているのか
買取ならいくらなのか
売主側の負担は何が違うのか
を比較してみることが大切です。
不動産の売却では、価格だけが正解ではありません。
時間、手間、売却の確実性、最終的な手取りなどを含めて、自分に合った方法を選ぶことが大切だと考えています。
まだ仲介にするか買取にするか決めていない段階でも構いません。
京田辺市で不動産売却について迷われている方は、お気軽にご相談ください。
売るためではなく、後悔しないための相談です。
