不動産を売却しようと思い、複数の不動産会社に査定を依頼すると、会社によって査定額に差が出ることがあります。
例えば、
- A社 2,800万円
- B社 3,000万円
- C社 3,400万円
という査定結果だったとします。
売主様からすれば、一番高い3,400万円を提示した会社が魅力的に見えるのは当然だと思います。
私が売主の立場でも、「できることなら少しでも高く売りたい」と考えるでしょう。
ただ、ここで一つ注意していただきたいことがあります。
査定額が一番高い会社に任せれば、必ず一番高く売れるというわけではありません。
私なら査定額そのものよりも、「なぜ、その価格で売れると考えているのか」を確認してから不動産会社を選びます。
今回は、京田辺市で不動産売却を検討されている方に向けて、査定価格を見るときに私が大切だと考えていることをお伝えします。
査定額と実際に売れる価格は同じではありません
まず知っておいていただきたいのは、不動産会社の査定額＝実際に売れる価格ではないということです。
査定額は、不動産会社が周辺の成約事例や現在販売されている物件、土地や建物の状態、立地条件などを確認し、「このくらいの価格で売却できるのではないか」と判断した価格です。
最終的にいくらで売れるかは、実際に物件を市場へ出してみなければ分かりません。
同じ地域でも、次のような条件によって売却価格は変わります。
- 土地の形状
- 接道状況
- 建物の状態
- 築年数
- 日当たり
- 周辺環境
- 売却する時期
- その時点での競合物件
もちろん、販売方法や物件の見せ方によって結果に差が出ることはあります。
しかし、「この会社に任せたから、この物件だけ相場から大きく離れて高く売れる」と単純に考えるのは、少し慎重になった方がいいと私は思っています。
最終的な売却価格は、その時点の市場で購入希望者がどのように評価するかによって決まってくるからです。
なぜ不動産会社によって査定額が違うのでしょうか
査定額が違うからといって、必ずしも高い査定額が間違っているわけではありません。
不動産会社によって、「この条件なら、この購入層に需要がありそうだ」「この販売方法なら、少し高めの価格からでも狙える」といった判断が違うことがあります。
そのため、ある程度の査定額の違いが出るのは自然なことです。
一方で、不動産仲介は基本的に成功報酬です。不動産会社は媒介契約をいただき、最終的に売買契約が成立して初めて仲介手数料を受け取ります。
そのため現実には、まず媒介契約を取るために、売主様が魅力を感じやすい高めの査定額が提示されるケースも考えられます。
もちろん、すべての高い査定がそうだという意味ではありません。
だからこそ私は、「高い査定額だから怪しい」と考えるのではなく、「なぜ他社より高いのか、その理由を説明してもらう」ことが大切だと考えています。
高い査定額を提示されたら、根拠を聞いてみてください
私なら、不動産会社から査定を受けたときには、金額だけを見るのではなく次のようなことを確認します。
- 「この査定額の根拠となった成約事例は何ですか？」
- 「現在、近くで競合している物件はありますか？」
- 「この価格なら、どのくらいの期間で売れると考えていますか？」
- 「反響が少なかった場合、いつ価格を見直しますか？」
- 「実際の成約価格はどのあたりを想定していますか？」
こうした質問に対して、具体的な資料や考え方を示しながら説明してもらえるのであれば、高めの査定額であっても理由があります。
反対に、「このくらいなら売れます」という説明だけで、その根拠がよく分からない場合には、少し慎重に考えた方がいいでしょう。
査定額の数字以上に、その数字をどのように導き出したのかを見ることが重要です。
「買取ならいくらですか？」と聞いてみるのも一つの参考です
私はもう一つ、参考になる質問があると思っています。
仲介で高い査定額を提示されたときに、「ちなみに御社で買い取る場合はいくらになりますか？」と聞いてみることです。
一般的に、不動産会社の買取価格は、仲介で一般の購入者へ売却する場合の想定価格より低くなります。
不動産会社が買い取る場合には、その後の再販売リスクやリフォーム費用、諸経費なども考える必要があるからです。
したがって、買取価格が低いから、仲介査定額が間違っているということではありません。
ただ、「仲介ならこの価格」「自社で買うならこの価格」という両方の考え方を聞いてみることで、その不動産会社が物件の価値をどのように見ているのかを考える材料の一つにはなると思います。
とりあえず高く売り出して、後から価格を下げればいい？
売主様からすると、「まず高い価格で出して、売れなかったら下げればいいのでは？」と思われるかもしれません。
実際、その考え方がすべて間違っているわけではありません。
物件によっては、少し高めの価格から販売を開始して市場の反応を見るという方法もあります。
ただし大切なのは、なぜその価格からスタートするのかという販売戦略があることです。
例えば、
- 3,400万円で販売開始
- 反響が少なく3,200万円へ変更
- さらに反響が少なく3,000万円へ変更
という流れになれば、最終的には当初から想定されていた相場に近い価格まで下がる場合もあります。
その間、売却期間だけが長くなってしまう可能性もあります。
だから私は、高く売り出すことそのものより、「その価格でどのように売るつもりなのか」を確認することの方が重要だと思っています。
売却を任せる前に、物件情報をどのように広げるのかも確認しましょう
もう一つ、売主様に知っておいていただきたいのが、物件情報の広げ方です。
不動産売却では、自社だけで購入希望者を探す方法だけでなく、他の不動産会社にも物件情報を共有し、幅広く購入希望者を探してもらう方法があります。
売主様にとって大切なのは、できるだけ多くの購入希望者に物件を知ってもらい、売却機会を狭めないことだと私は考えています。
そのため媒介契約を結ぶ前に、「他の不動産会社にも物件情報を公開しますか？」「他社から購入希望者の問い合わせがあった場合、どのように対応しますか？」などを確認しておくのも一つの方法です。
家めぐり不動産では、売主様の売却機会を狭めるような囲い込みは行いません。
私なら「一番高い査定額」だけでは会社を選びません
私が売主様の立場で複数の査定を受けたとしたら、一番高い査定額を出した会社という理由だけでは決めません。
確認したいのは、なぜこの価格なのか。
そして、どのように販売するのか。
さらに、どのくらいの期間を想定しているのか。
反響がなかった場合には、いつ、どのような理由で価格を見直すのか。
ここまで聞いてから判断します。
不動産会社の査定額は、売主様にとって非常に気になる数字です。高い査定額が出れば、うれしいと思います。
だからこそ、金額だけを見るのではなく、その数字の根拠まで確認してほしいと思っています。
京田辺市で査定額の違いに迷ったときは
複数の不動産会社へ査定を依頼すると、査定額に大きな差が出ることもあります。
そんなとき、「どの査定が妥当なのか分からない」「高い会社に任せていいのか迷っている」「売り出し価格をどう決めればいいのか分からない」という方もいらっしゃると思います。
家めぐり不動産では、査定価格だけをお伝えするのではなく、なぜその価格になるのか、どのように売却していくのか、売却後の手取りはどのくらいになるのかまで整理してお伝えすることを大切にしています。
まだ売却を決めていない段階でも構いません。
まずは現在の不動産がどのくらいの価格なのかを確認し、そこから売る・残す・その他の方法を考えていただければと思います。
不動産売却についての考え方やご相談方法については、家めぐり不動産の売却相談ページでもご案内しています。
売るためではなく、後悔しないための相談です。
