相続した家の売却を考え始めたものの、亡くなった方がその家をいつ、いくらで購入したのか分からない。このような場合、「売却金額の5％を取得費にすればよい」と聞くことがあります。
売却金額の5％を取得費とする方法はありますが、購入時の資料が見つからないからといって、最初から5％で計算すると決める必要はありません。
相続した不動産の取得費は、原則として、亡くなった方が購入したときの金額や費用を基に計算します。実際の取得費が5％より多ければ、資料を探したことが税負担の違いにつながる場合もあります。
この記事では、相続した家の取得費の基本、購入時の資料を探す順番、建物の減価償却、5％ルールの注意点を整理します。
まずは、相続した家の購入価格が分からないときに、どのような順番で確認すればよいのかを漫画で見てみましょう。
漫画のポイントは、5％の方法を先に選ぶのではなく、購入時の資料を探してから判断することです。
ここからは、取得費の考え方や探したい資料、5％ルールを使う前に確認したい注意点を詳しく見ていきます。
5％で計算する前に、購入時の資料を探しましょう
相続した家の購入価格が分からない場合、最初に行いたいのは、亡くなった方が保管していた不動産関係の資料を探すことです。
不動産を売却したときの譲渡所得は、基本的に次のように考えます。
売却金額－取得費－譲渡費用
取得費が少なくなるほど、計算上の譲渡所得は大きくなりやすくなります。そのため、取得費を売却金額の5％とする前に、実際の取得費を確認することが大切です。
譲渡所得全体の基本については、相続した家を売ると税金はかかる？譲渡所得税の基本をやさしく解説でも整理しています。
相続した家の取得費は、被相続人の購入時を基に考えます
相続した不動産については、原則として、相続した時点の価格ではなく、被相続人である亡くなった方の購入代金や購入手数料などを基に取得費を計算します。
取得時期についても、原則として亡くなった方の取得時期を引き継ぎます。
相続時の評価額をそのまま取得費にはしません
相続税の申告で使用した評価額や、固定資産税の納税通知書に記載されている評価額を、通常、そのまま売却時の取得費へ置き換えるわけではありません。
相続税評価額は相続税を計算するための評価であり、固定資産税評価額は固定資産税などを計算するための評価です。
これらの資料は不動産の内容を確認する手がかりにはなりますが、亡くなった方が実際に購入した金額を示す資料とは役割が異なります。
購入価格と税務上の取得費は同じではありません
購入時の売買契約書が見つかっても、契約書に記載された購入価格が、そのまま現在の取得費になるとは限りません。
取得費には、購入代金や建築代金のほか、購入手数料、一定の設備費や改良費などが含まれる場合があります。
一方、建物については、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
つまり、購入時の金額を確認することは重要ですが、その後に税務上の取得費を計算する作業が必要です。
まず探したい購入時の資料
購入価格が分からないときは、一つの書類だけで判断しようとせず、関連する資料をまとめて探します。
主な確認資料は次のとおりです。
- 土地や建物の売買契約書
- 建物を新築したときの建築請負契約書
- 購入時の領収書
- 売買代金や諸費用の精算書
- 仲介手数料の請求書や領収書
- 登記費用などの請求書や領収書
- 増改築や設備工事の契約書、請求書、領収書
- 購入代金の支払いが分かる通帳や振込記録
- 住宅ローンの契約書や返済関係書類
通帳や住宅ローン関係の資料だけで取得費が確定するとは限りませんが、購入時期や取引金額をたどる手がかりになる場合があります。
資料が見つからないときの探し方
亡くなった方の自宅では、不動産関係の資料が一つの場所にまとまっているとは限りません。
次の場所も確認してみましょう。
- 書斎や机の引き出し
- 権利証や登記識別情報と一緒に保管されているファイル
- 金融機関の貸金庫
- 確定申告関係書類の保管場所
- 住宅ローンや火災保険の書類をまとめたファイル
取引した不動産会社、建築会社、金融機関、司法書士などが分かる場合は、当時の資料が残っていないか問い合わせる方法もあります。
ただし、購入から長期間が経過していると、保存期間などの関係で資料が残っていないこともあります。
複数の資料が見つかった場合は、税務上の確認が終わるまで処分せず、まとめて保管しておくことが大切です。
建物の取得費には減価償却費相当額が関係します
土地と建物では、取得費の考え方が異なります。
土地については、購入代金や購入手数料などを基に計算します。一方、建物は時間の経過や使用によって価値が減少すると考えられるため、購入代金などから減価償却費相当額を差し引きます。
減価償却費相当額の計算は、主に次の条件によって変わります。
- 建物の構造
- 建物を取得した時期
- 売却した時期
- 自宅として使用していたか
- 賃貸や事業に使用していたか
- 過去の確定申告で行った減価償却
購入時の契約書が見つかった場合でも、建物部分についてはこの計算を行ったうえで取得費を確認する必要があります。
特に、土地と建物を一緒に購入している場合や、途中で賃貸に使用していた場合は計算が複雑になることがあります。具体的な計算は、税務署または税理士へ確認しましょう。
取得費が分からないときの5％ルール
購入時の資料を探しても取得費が分からない場合などには、売却金額の5％相当額を取得費とする方法があります。
これは一般に「5％ルール」や「概算取得費」と呼ばれる方法です。
ここでいう5％は税率ではありません。また、譲渡所得の5％でもありません。売却金額に対する5％を、取得費として計算に使用するものです。
5％の方法は必ず有利になるわけではありません
実際の取得費が売却金額の5％より多い場合、5％の概算取得費を使用すると、実額で計算した場合よりも譲渡所得が大きくなる可能性があります。
一方、実際の取得費が売却金額の5％を下回る場合には、5％相当額を取得費とすることが認められる場合があります。
大切なのは、5％の方法があるからといって、購入時の資料を探さずに決めてしまわないことです。
まず実際の取得費を調べ、建物の減価償却費相当額も含めて計算したうえで、5％の方法と比較する必要があります。
業務に使用されていない土地や建物については、相続人が相続時に負担した登記費用などを取得費に含められる場合があります。
ただし、5％の概算取得費を使用する場合は、これらの登記費用などを取得費へ重ねて加算できないと国税庁は案内しています。個別の支出が取得費に含まれるかは、税務署または税理士へ確認してください。
相続税の取得費加算の特例とは別の制度です
5％の概算取得費と、「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」は別の制度です。
取得費加算の特例は、相続や遺贈によって取得した財産を一定期間内に売却した場合に、納めた相続税のうち一定額を取得費へ加算できる制度です。
主な要件には、次のようなものがあります。
- 相続や遺贈によって財産を取得していること
- その財産を取得した人に相続税が課税されていること
- 法令で定められた期間内に財産を譲渡していること
- 必要書類を添えて確定申告を行うこと
相続した時点の評価額を購入価格の代わりにする制度ではありません。
また、他の譲渡所得に関する特例との関係も確認する必要があります。適用できるかどうかは、売却時期や相続税の申告内容などによって変わるため、税理士または税務署へ確認してください。
相続税の基礎控除や申告を判断する際の基本については、相続税はいくらからかかる？基礎控除のしくみをやさしく解説も参考にしてください。
税務署や税理士へ確認したい場面
取得費に関する資料が見つかった場合でも、その資料に記載された金額をすべて取得費にできるとは限りません。
次のような場合は、売却前または確定申告前に税務署や税理士へ確認することをおすすめします。
- 購入時の契約書が見つからない
- 契約書と領収書の金額が一致しない
- 土地と建物の金額が分かれていない
- 建物を新築、増築、改築している
- 自宅を途中から賃貸に使用していた
- 亡くなった方もその不動産を相続している
- 取得費の実額と5％のどちらを使うか迷っている
- 相続税の取得費加算の特例を検討している
- 他の譲渡所得の特例も検討している
- 確定申告が必要か分からない
不動産会社では、売却価格や売却に必要な費用、手元にある不動産資料を整理することはできます。
ただし、取得費として認められる金額、具体的な税額、確定申告の要否を最終的に判断するのは税務の分野です。不動産会社だけで結論を出さず、必要に応じて税務署または税理士へ確認しましょう。
まとめ
相続した家の購入価格が分からない場合でも、すぐに売却金額の5％を取得費にすると決める必要はありません。
まずは、亡くなった方が保管していた売買契約書、領収書、精算書、建築関係書類などを探しましょう。
相続した不動産の取得費は、原則として亡くなった方の購入時の金額や費用を基に計算します。ただし、購入価格と税務上の取得費は同じではなく、建物については減価償却費相当額の計算も必要です。
資料を探しても取得費が分からない場合などには、売却金額の5％を概算取得費とする方法があります。しかし、5％の方法が必ず有利になるわけではありません。
また、5％の概算取得費と相続税の取得費加算の特例は別の制度です。
急いで計算方法を決めるのではなく、まず資料を集めて状況を整理し、具体的な税額や申告については税務署または税理士へ確認することが、後悔を防ぐための大切な手順です。
相続した家を売却するか、保有するかなど、今後の方向性から整理したい方は、相続した家をどうするか迷ったときに、まず整理したいこともご覧ください。
税務上の注意
本記事は、国税庁などの公的情報を基に、相続した不動産の取得費について一般的な考え方を説明したものです。
実際に取得費として認められる金額、減価償却費相当額、概算取得費を使用できるかどうか、利用できる特例、具体的な税額、確定申告の要否は、物件の取得経緯、利用状況、売却時期、相続税の申告内容などによって異なります。
個別の税務判断については、所轄税務署または税理士へご確認ください。
購入時の資料が見つからない方は、状況整理からご相談ください
相続した家の購入時の資料が見つからないときは、何を探せばよいのか、どの資料が関係するのか分からないことがあります。
家めぐり不動産では、売却を決める前の段階から、お手元の不動産資料、売却した場合に必要となる費用、税務署や税理士へ確認したい項目を整理します。
不動産会社だけで税額や取得費を確定することはできませんが、専門家へ何を確認すればよいのかを明確にすることはできます。
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参考資料
- 国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」
- 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」
- 国税庁「No.3252 取得費となるもの」
- 国税庁「No.3261 建物の取得費の計算」
- 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
- 国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
