京田辺市で古い家の売却を考えたとき、
「古いままでは売れないのでは？」
「リフォームしてきれいにした方が高く売れるのでは？」
と考える方も多いと思います。
確かに、室内がきれいな家は第一印象が良く、買主にとって検討しやすくなることがあります。
ただ、私は売却前に大きなリフォームをすれば、必ず有利になるとは考えていません。
例えば200万円かけてリフォームしても、売却価格が200万円以上高くなるとは限らないからです。
また、中古住宅を購入する方の中には、
「自分たちの好みにリフォームしたい」
「設備は自分で選びたい」
という方もいます。
そのため私は、
「古いからリフォームする」のではなく、誰にどう売るのかを考えたうえで、どこまでお金をかけるか判断することが大切
だと考えています。
リフォーム費用をかけた分だけ高く売れるとは限りません
例えば、
・キッチン交換
・浴室交換
・トイレ交換
・クロス張替え
・フローリング張替え
などをすると、数百万円単位の費用がかかることがあります。
もちろん、きれいになれば見た目は良くなります。
ただし、不動産の売却価格はリフォーム費用だけで決まるわけではありません。
土地の価格、建物の築年数、立地、間取り、道路条件、周辺の成約事例など、さまざまな条件によって決まります。
そのため、
「300万円リフォームしたから300万円高く売れる」
とは限りません。
売却するためのリフォームでは、まず費用対効果を考える必要があります。
リフォームしない＝何もしない、ではありません
一方で私は、
「リフォームをしないなら、そのまま何もしなくてもいい」
とも考えていません。
大きな工事をしなくても、売却前に整えておいた方がよいことがあります。
例えば、
・残置物の整理・撤去
・ハウスクリーニング
・庭や玄関まわりの整理
・電球切れなど簡単な補修
・室内の臭いや汚れへの対応
などです。
このような部分は、大規模なリフォームと比べると費用を抑えながら、家の印象を変えられる可能性があります。
残置物を撤去するだけでも家の見え方は変わります
相続した実家などでは、家具や家電、生活用品がそのまま残っていることがあります。
もちろん、荷物が残っていても売却することはできます。
ただ、荷物が多い状態では、
「部屋が狭く見える」
「床や壁の状態が確認しにくい」
「収納の大きさが分かりにくい」
といったことがあります。
一方、残置物を撤去すると、部屋全体を確認しやすくなります。
物件写真も撮りやすくなり、内覧した買主にも室内の広さや状態を見てもらいやすくなります。
そのため私は、売却方法や撤去費用を確認したうえで、大きなリフォームより先に残置物の整理・撤去を検討する価値はあると考えています。
ハウスクリーニングは「価格を上げる」より「印象を整える」
ハウスクリーニングも同じです。
掃除をしたからといって、その費用分だけ不動産価格が高くなるとは限りません。
ただ、
・水回りの汚れ
・窓や床の汚れ
・ほこり
・長期間空き家だったことによる室内の汚れ
などを整えることで、内覧したときの印象は変わります。
不動産は、同じ建物でも室内の状態や見せ方によって受ける印象が違います。
ですから私は、ハウスクリーニングを、
「価格を上げるための工事」ではなく、「本来の家の状態をきちんと見てもらうための準備」
と考えています。
少ない費用で改善できる部分も確認します
大規模なリフォームをしなくても、少し手を入れるだけで印象が変わることがあります。
例えば、
・電球が切れていて室内が暗い
・建具に簡単な不具合がある
・庭の草が伸びている
・玄関まわりが散らかっている
・簡単な清掃で改善できる汚れがある
といった部分です。
比較的少ない費用で改善できることなら、売却前に対応する意味がある場合があります。
ただし、これもすべて直せばよいということではありません。
物件の築年数や価格帯、どのような買主を想定するのかによって判断します。
買主が自分でリフォームしたい場合もあります
中古住宅を探している方の中には、最初からリフォームやリノベーションを前提としている方もいます。
その場合、売主側で新しいキッチンに交換しても、
「自分の好きなキッチンを選びたかった」
となることもあります。
せっかく売主が費用をかけて交換した設備を、買主がもう一度交換することになれば、お互いにもったいないことになります。
特に築年数が経った住宅では、
あえて現状を見てもらい、買主自身にリフォーム内容を決めてもらう
という売り方も一つの方法です。
それでもリフォームを検討した方がよい場合もあります
もちろん、売却前のリフォームがすべて不要というわけではありません。
「この部分を改善すれば購入を検討してもらいやすくなる」
という明確な理由があり、費用とのバランスが取れる場合は検討してもよいと思います。
ただ、私は最初から工事を決めるのではなく、
- 現在の建物状態を確認する
- 周辺の売却相場を確認する
- どのような買主を想定するのか考える
- 現状のまま売った場合を考える
- リフォーム費用と売却価格への影響を比較する
という順番で考えます。
雨漏りや設備不良などは、見た目とは別に考えます
見た目をきれいにすることと、建物の不具合を確認することは別です。
例えば、
・過去の雨漏り
・給排水設備の不具合
・シロアリ被害
・建物の傾き
・設備の故障
など、売主が把握していることがあれば、売却前に整理しておくことが大切です。
不具合をきれいに見えなくすることではなく、分かっていることを整理し、必要な情報を買主に伝えたうえで売却を進めます。
必要に応じて、インスペクションなどによって建物の状態を確認する方法もあります。
売却価格より「最終的にいくら残るか」で考えます
例えば、
現状のまま2,000万円で売却する場合と、
200万円かけてリフォームして2,150万円で売却する場合。
売却価格だけを見ると、リフォームした方が150万円高くなっています。
しかし、200万円のリフォーム費用をかけて売却価格が150万円しか上がらないのであれば、それだけを見ると費用対効果はありません。
さらに、
・リフォーム費用
・残置物撤去費用
・ハウスクリーニング費用
・売却までの保有費用
・売却にかかる諸費用
などもあります。
そのため私は、売却価格だけではなく、最終的に売主様の手元にいくら残るのかまで比較して判断することが大切だと考えています。
私なら、まずここまで整理します
京田辺市で古い家の売却相談を受けた場合、私は最初から大きなリフォームをおすすめすることはありません。
まず、
- 建物はまだ利用できそうか
- 現状のままならどのような売却が考えられるか
- どのような買主を想定するのか
- 残置物を撤去した方がよいか
- ハウスクリーニングをした方がよいか
- 少ない費用で改善できる部分があるか
- 大きなリフォームをする費用対効果があるか
- 最終的な手取りがどう変わるか
を整理します。
そのうえで、
現状のまま売るのか、最低限整えて売るのか、リフォームして売るのか
を比較します。
古い家だからといって、必ずリフォームすることが正解とは限りません。
そして、
リフォームしない＝何もしない
でもありません。
残置物を整理・撤去し、ハウスクリーニングをして、本来の建物の状態をきちんと見てもらうだけでも、売却時の見え方は変わります。
まだリフォームするか売却するか決めていない段階でも構いません。
京田辺市で古い家の売却について迷われている方は、お気軽にご相談ください。
売るためではなく、後悔しないための相談です。
