京田辺市で古い家の売却を考えたとき、
「建物が古いから、先に解体した方が売りやすいのでは？」
と考える方は少なくありません。
確かに、更地にした方が土地の形や広さが分かりやすくなり、新築を考えている買主にとって検討しやすくなる場合があります。
ただ、私は古い家だからという理由だけで、最初から解体することはおすすめしていません。
一度建物を壊してしまうと元には戻せないからです。
まず確認したいのは、
- 今の建物をまだ使える可能性があるのか
- 解体後に同じ規模の建物を建てられるのか
- 解体にいくらかかるのか
- 解体することで税金に影響がないか
- 相続した家なら利用できる税制がないか
- 古家付きのまま売る場合と、更地にする場合で最終的な手取りがどう変わるのか
という点です。
まず、今の建物を本当に壊す必要があるかを確認します
築年数が古くても、それだけで建物に価値がないとは限りません。
最近は、中古住宅を購入して自分たちの好みにリノベーションしたいという方もいます。
そのため、まずは建物の状態を確認します。
例えば、
- 雨漏りはないか
- 建物に大きな傾きがないか
- 基礎や構造部分に大きな問題がないか
- 過去にどのような修繕やリフォームをしているか
- 水回りや屋根、外壁の状態はどうか
などです。
必要であれば、建築士やインスペクションなど第三者による確認を検討する方法もあります。
大切なのは、「築40年だから壊す」と年数だけで判断しないことです。
建物を利用したい買主がいる可能性まで考えてから判断した方がよいと思います。
解体した後、同じ大きさの家が建つとは限りません
ここは特に注意していただきたいところです。
現在建っている家を解体したからといって、同じ場所に同じ大きさの建物を建てられるとは限りません。
古い住宅では、建築された当時から法律や都市計画のルールが変わっている場合があります。
例えば、
- 前面道路の種類や幅員
- 接道状況
- セットバック
- 建ぺい率
- 容積率
- 用途地域
- 高さの制限
- 敷地の形状
などによって、新しく建てられる建物の大きさが変わることがあります。
現在の建物が、建築当時は適法だったものの、その後の法改正などによって現在の基準には合わなくなっている「既存不適格建築物」である場合もあります。
既存不適格だから直ちに違法な建物という意味ではありません。
ただし、建て替える場合には現在の基準で検討することになるため、今より小さな建物しか建てられない場合があります。
さらに重要なのが、接道条件です。
建て替えが難しい土地の場合、今ある建物を解体してしまうことで、不動産としての利用方法が大きく変わってしまう可能性があります。
ですから私は、解体する前に道路と再建築条件を確認することが非常に大切だと考えています。
解体費用は見積金額だけでは判断できません
建物を解体する場合、当然ながら解体費用がかかります。
しかし、実際には建物本体以外にも費用が発生することがあります。
例えば、
- アスベストへの対応
- 庭木や庭石の撤去
- ブロック塀の撤去
- 古い浄化槽や井戸
- 地中に残っている構造物
- 残置物の処分
- 擁壁などの処理
です。
解体を始めてから地中埋設物などが見つかり、追加費用が発生するケースもあります。
そのため、
「解体費が200万円だから、200万円以上高く売れれば得」
という単純な計算だけでは判断できません。
解体すると土地の固定資産税などが変わる場合があります
住宅が建っている土地には、一定の要件のもと住宅用地に対する固定資産税・都市計画税の軽減措置があります。
ところが住宅を解体すると、この特例が使えなくなり、翌年度から土地の税額が大きく上がる場合があります。
特に、すぐに売れるか分からない状態で先に解体してしまうと、
解体費用を支払ったうえに、売却までの保有コストが増える
ということも考えられます。
そのため、いつ解体するのかという時期まで含めて販売計画を考えることが重要です。
「古家付き土地」で先に販売する方法もあります
解体するか迷っている場合、必ずしも最初からどちらかに決める必要はありません。
例えば、古家付き土地として販売を始め、
「建物をそのまま利用したい方がいるのか」
「土地として検討する方が多いのか」
を確認する方法もあります。
場合によっては、買主が決まってから売主側で解体して引き渡す「更地渡し」という条件を検討することもできます。
これなら、建物を必要としている買主の可能性を最初から消してしまうこともありません。
私は、売主様の売却機会を狭めないことも大切だと考えています。
相続した空き家なら3,000万円特別控除も確認します
相続した実家の場合は、税金についても解体前に確認しておきたいところです。
一定の要件を満たす相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
ただし、
「相続した家なら誰でも使える」
という制度ではありません。
建物の築年、被相続人の居住状況、相続後の利用状況、売却時期、売却価格など複数の要件があります。
また現在の制度では、一定の条件を満たせば、建物がある状態で売却した後、期限までに買主側などで取り壊すケースが対象になる場合もあります。
そのため、
税制を確認する前に、とりあえず解体してしまう
のではなく、売却方法と税金を一緒に整理してから進める方が安全です。
税制については個別事情によって判断が異なるため、実際に利用する場合は税務署や税理士への確認も必要です。
売却価格ではなく、最後に残る金額で比較します
例えば、
古家付きのまま2,000万円で売却できる場合と、
200万円かけて解体し、2,150万円で売れる場合。
売却価格だけを見ると、更地にした方が高く見えます。
しかし、
- 解体費
- 測量費
- 残置物処分費
- 固定資産税などの保有費用
- 売却までにかかる期間
- 譲渡所得にかかる税金
などまで含めると、最終的な結果は変わります。
私は不動産を売却するとき、「いくらで売れるか」だけではなく、「最終的にいくら残るのか」まで見て判断することが大切だと考えています。
私なら、解体する前にここまで確認します
京田辺市で古い家の売却相談を受けた場合、私なら最初から解体をおすすめすることはありません。
まず、
- 建物を利用できる可能性があるか
- 道路や再建築条件に問題がないか
- 今の建物が既存不適格などに該当しないか
- 解体費用はいくらか
- 古家付きと更地で想定される買主がどう違うか
- 解体後の固定資産税などに影響がないか
- 相続物件なら使える税制がないか
- 最終的な手取り額がどうなるか
を整理します。
そのうえで、
そのまま売るのか、解体して売るのか、古家付きで販売して買主が決まってから解体するのか
を比較します。
古い家だからといって、必ず壊すことが正解とは限りません。
一度解体すると元には戻せませんので、先に調べられることを確認してから判断することが大切です。
京田辺市で、
「相続した実家が古いけれど、解体した方がいいのか分からない」
「古家付きで売れるのか知りたい」
「壊した後に同じ家が建つのか心配」
という段階でも構いません。
建物・土地・売却費用・税金を整理したうえで、一緒に売却方法を考えます。
まだ解体するか売却するか決めていない段階でも構いません。京田辺市で古い家の売却について迷われている方は、お気軽にご相談ください。
売るためではなく、後悔しないための相談です。
